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淮安二手房买卖流程大全这些二手房陷阱一定要避开-【新闻】

发布时间:2021-04-05 14:16:33 阅读: 来源:热压机厂家

摘要: 自“淮五条”实施以来,淮安上涨过快的房价得到了抑制,新房的成交量出现了大幅下滑,越来越多的朋友都在观望楼市变化。那么,随着房价得到控制,大家买房趋于理性,炒房人也开始了降价抛售,一些优质的二手房房源就变得抢手起来。

自“淮五条”实施以来,淮安上涨过快的房价得到了抑制,新房的成交量出现了大幅下滑,越来越多的朋友都在观望楼市变化。那么,随着房价得到控制,大家买房趋于理性,炒房人也开始了降价抛售,一些优质的二手房房源就变得抢手起来。不过,当二手房交易变得频繁,陷阱也就随之而来,所以如何避免落入二手房交易陷阱,就需要我们好好学习一下了。

第一:二手房交易之前需要注意一下三点

一:看房产证

看房产证是不是原件,所载产权人与出售人身份证是不是一致,是否存在抵押登记,房屋产权性质,是否为售房人单独所有。

二:看户口本

看售房人的户口本,主要看婚姻状况,户籍所在地是否为房屋所在地,最好再问问卖方迁出户口后是否有落户地址。

三:看房子

看房子里的实际居住情况,是卖房人自住还是出租中,如果出租中还需要看租赁合同。去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等等。

除了以上三步,如果需要进一步审查的话,可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

第二:二手房买卖合同一定要看清楚明了

关于二手房买卖合同需要注意哪些方面?

签订购房合同可以自行签订,也可以通过中介公司签订。通过中介公司签订的,中介公司一般在提供存量房屋买卖合同格式范本的同时,还会提供一份补充协议,补充协议记载双方除房屋买卖合同之外约定的事项。

两份协议都具有法律效力,但补充协议不能与房屋买卖合同相冲突。这两份文件都要认真审查三个方面。

一、交易流程

交易流程要简明扼要,没有歧义。尤其房屋情况复杂,涉及付款、贷款、过户、腾房等情况,要约定明确,安排合理。

二、时间节点

视实际情况对交易过程中的时间进行合理规划,对时间节点要约定在合同上,避免推诿扯皮,分不清责任。比如每次的交款时间、办理上市、办理贷款、过户、腾房时间等等。

三、违约责任

没有违约责任就没有履行保障。要尽量约定每种履约行为的违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等等。防止责任不清,发生纠纷无法维护自身合法权益。

第三:购房后注意证据固定留存

在房屋买卖因涉及到诸多环节,耗时少则数月多则数年,所以在交易的各个环节,购房者都应当注意保留相关文件及证据,比如对房款的转账记录短信记录等。在卖方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同时,要保留沟通证据,必要时可以诉至法院。对双方在实际履行过程中达成的新的约定,要及时作为补充协议附在买卖合同之后,将口头合意落到纸面上,以防在产生纠纷后无法查实。

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一些二手房陷阱重点案例分享

一:购买学区房首先查清是否“真”学区

马先生为了孩子上学,通过某中介公司购买了一处房屋。购房时马先生问该中介公司的业务员小王该房屋是否属于某重点小学的学区房,小王从网上给马先生找到了以往该重点小学的招生简章,马先生看后马上同业主签订了房屋买卖合同,以高于同地区均价16%的价格购买了涉案房屋。

房屋买卖合同签订以后,马先生经过询问才得知自己购买的只是紧挨学区房东侧的一处房屋,并不属于招生简章上的划片房屋。为此,马先生诉至法院,认为中介公司存在误导,要求中介公司赔偿高于该地段非学区房的房屋差价损失,并退还服务费。

中介公司则认为,马先生购买该房屋是自愿行为,合同中也并未约定购买的就是某重点小学的学区房,故不同意马先生的诉讼请求。

法院经审理后认为,双方签订的房屋买卖合同真实有效,由于合同中并未约定任何关于涉案房屋为学区房的内容,因此马先生所主张的差价损失无法支持。但是中介公司作为居间方,没有尽到谨慎审查的责任,也存在一定的过错,故判决中介公司退还了居间费用。

法官解读:

实践中,许多人为了孩子上学而购买学区房,但合同中却没有明确约定房屋带有入学指标,或者虽有入学指标但无相应违约责任的约定。因此,以购买学区房为主要目的买房人,一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况,其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同,并约定如因卖房人违约致使买房人购买学区房的合同目的不能实现,买房人有权要求解除合同,并且要求赔偿房屋差价损失等。

二、贪图过低房价,陷入抵债房陷阱

年近八旬的陈老太通过万女士的介绍向刘女士借款,并以一套自有房屋作为担保。同日,陈老太与万女士签订委托书,授权万女士有权代其办理涉案房屋的抵押及出售等相关事宜。随后万女士办理了房屋抵押公证手续。

2014年4月1日,因陈老太未能偿还刘女士的借款,万女士代表陈老太与常先生签订了《存量房屋买卖合同》,将涉案房屋低价出售给常先生。陈老太被迫离家,后诉至法院,要求撤销其与常先生签订的存量房屋买卖合同。

法院审理后认为,本案存在着房屋交易价格明显过低、合同多数条款空白、买房人从未看过涉案房屋等众多疑点,并结合相关案情,认为万女士与常先生在房屋买卖合同订立及履行中的行为不符合市场交易习惯,显失公平,故判决撤销了陈老太与常先生签订的房屋买卖合同。

法官解读:

实践中,借房屋买卖当幌子,隐瞒高利借贷之实,同时办理委托售房和房屋抵押公证,是变相的以房抵债,当借款人无力偿还借款后,房屋被低价转卖的情况时有发生。这一行为既纵容了高利贷非法活动,侵害了借款人的合法权益,又扰乱了抵押登记秩序,应当引起我们的警惕。此外,从买房人角度来看,在遇到明显低于市场价格的在售房屋时,一定不要急于交易,要审核出售人的所有权情况,弄清楚实际交易人和房屋产权人的关系,避免购买抵债房屋造成经济损失。

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